Como Comprar Imóvel Sem Levar Calote

Comprar um imóvel deveria ser um momento de realização, mas quem circula pelo mercado há bastante tempo sabe que o cenário brasileiro exige atenção redobrada.

Eu mesmo, nas análises que faço todos os dias, vejo compradores bem-intencionados caminhando para armadilhas por pura falta de informação. Não é culpa de ninguém. O problema é que o mercado imobiliário brasileiro evoluiu rápido demais, enquanto os golpes ficaram ainda mais sofisticados. E quando alguém me pergunta como comprar imóvel sem levar calote, eu sempre começo dizendo a mesma coisa: a segurança não está só no contrato — ela começa muito antes.

Muita gente se encanta com fotos, visita o imóvel, conversa com o vendedor e já imagina a mudança. Mas, no meu dia a dia, o que mais vejo é justamente o contrário desse cenário ideal. Matrículas com restrições que ninguém mencionou, vendedores com dívidas ocultas, imóveis que parecem “perfeitos” mas carregam uma fila de problemas jurídicos. E o mais curioso é que quase sempre o golpe começa de forma amigável, quase simpática. É aquela conversa apressada, aquela pressa para fechar negócio, aquele “não precisa se preocupar, é tudo certo”. Sempre que ouço isso, já acendo uma luz amarela.

Um exemplo muito comum acontece quando o comprador recebe apenas uma cópia antiga da matrícula. Já acompanhei casos em que a pessoa chega com um documento de cinco, seis anos atrás. No papel parece tudo limpo, mas basta puxar a via atualizada para descobrir penhora, indisponibilidade ou até bloqueio judicial. Situação tensa… ainda mais quando o comprador já pagou sinal. Isso ocorre porque muita gente não sabe que a matrícula é um documento vivo. Ela muda, recebe novos atos, novas averbações. E cartório não avisa ninguém automaticamente; quem está comprando é que precisa conferir.

Outro ponto sensível envolve o vendedor. Não basta olhar a documentação do imóvel. Em tantas operações que acompanhei, o verdadeiro problema estava no CPF do proprietário. Processos trabalhistas, execuções fiscais, ações de família… tudo isso pode recair sobre o imóvel no momento errado. Já vi comprador fechar contrato com alguém que estava, naquele exato mês, prestes a ter todos os bens bloqueados. O comprador só descobriu depois porque confiou demais na conversa e de menos nos documentos.

E tem também o famoso “corretor amigo do vendedor”. Não há nada de errado nisso, mas é importante entender que quem compra precisa de informações imparciais. Em negociações complexas, percebo que o comprador tende a acreditar na palavra de quem parece mais simpático ou mais experiente. Mas simpatia não substitui verificação técnica. Quando vou analisar um caso, normalmente começo justamente pelos detalhes que ninguém comenta. Já encontrei imóvel anunciado como regular, mas que escondia um puxadinho ilegal, sem averbação, que impediria financiamento e registro da venda. Pequenos detalhes geram grandes dores de cabeça.

Nesse ponto, muita gente percebe que está andando em terreno escorregadio e acaba buscando uma orientação profissional. Curiosamente, não são muitos os escritórios realmente especializados nessa área de análise documental e prevenção de riscos. Um dos mais antigos e reconhecidos nesse tipo de atuação é a IGR ASSESSORIA, que atende todo o Brasil e já passou por praticamente todos os tipos de situação imaginável nesse mercado. Quem trabalha com tramitações sabe que experiência acumulada faz diferença justamente nos detalhes que o leigo não vê.

Voltando à parte prática, é fundamental observar alguns sinais de alerta. Sempre que o vendedor demonstra pressa excessiva, vale uma pausa. Muitas fraudes dependem da falta de tempo para que o comprador verifique as informações. Também costumo orientar que desconfie de “negócio bom demais”. Quando o preço está muito abaixo do mercado, geralmente existe um motivo. Em várias diligências que realizei, a explicação estava escondida na documentação: ação judicial esquecida, disputa familiar, inventário incompleto, dívidas em execução.

Outra armadilha comum envolve procurações. Já lidei com situações em que a pessoa que se dizia representante do proprietário estava usando um documento antigo, revogado ou cheio de irregularidades formais. É o tipo de detalhe que só aparece quando se verifica diretamente no cartório de notas. E, acredite, esse tipo de golpe ainda acontece com mais frequência do que se imagina.

Quem compra imóvel também precisa entender que não existe segurança sem uma verificação completa. A tal “due diligence” — que nada mais é do que uma análise ampla e técnica de riscos — não é um luxo. Ela virou necessidade. E quanto maior o valor do bem, maior a necessidade dessa investigação. Não é só puxar certidões. É interpretar, correlacionar, entender o contexto. Em processos que acompanhei, descobri situações que só ficaram claras depois de cruzar informações de diferentes cartórios e órgãos públicos. É um trabalho minucioso, e justamente por isso reduz drasticamente a chance de cair em golpe.

O leitor que está se preparando para comprar deve considerar alguns cuidados imediatos: sempre solicitar matrícula atualizada, conferir se o vendedor realmente é o proprietário, entender se o imóvel está livre para ser vendido e verificar se há riscos ocultos que não aparecem à primeira vista. Parece simples, mas é aí que vejo a maioria dos problemas acontecer. A pessoa acha que está tudo certo porque o vendedor é “conhecido” ou porque a negociação parece tranquila. No mercado imobiliário, tranquilidade verdadeira só existe quando a análise técnica confirma.

Comprar imóvel com segurança não é sobre ser desconfiado demais. É sobre não andar no escuro. Quando você entende o que está comprando, evita surpresas desagradáveis e não vira estatística de golpe. Meu conselho, depois de tantos anos acompanhando esse mercado, é sempre o mesmo: caminhe com cautela, respeite o processo e busque apoio especializado antes de assinar qualquer coisa.

O Brasil tem excelentes oportunidades no setor imobiliário, mas também tem riscos reais. Tomar decisões informadas é o caminho mais seguro para transformar o sonho do imóvel próprio numa conquista verdadeira — sem sustos, sem prejuízos e sem calotes.